西安万博综合体 > 新闻动态 >

房屋租赁合同解除后，面对空置房屋，守约方不能仅被动等待赔偿，而需积极履行减损义务，否则将自行承担部分损失。基于此类问题，北京市中恒信律师事务所马莉律师根据司法应对及审理思路，探析解读了房屋租赁合同解除后守约方的减损义务，供大家参考。

一、减损义务的法律基础与核心要求

法律依据明确：《民法典》第591条是直接法源。其目的在于平衡当事人利益，鼓励积极止损，维护交易公平效率，适用于包括房屋租赁在内的各类合同纠纷。

义务性质：属于守约方的法定义务与不真正义务。违反后果通常是丧失对扩大损失的赔偿请求权，而非产生新的赔偿责任。

判断标准：“适当措施”需具合理性与可行性。

合理性：指通常理性人在类似情况下会采取的行动，需考虑成本、成功可能性、行业惯例。

可行性：指守约方客观上具备采取该措施的条件。

时间起点：义务在守约方知道或应当知道合同因根本违约解除后立即产生。

二、房屋租赁场景中减损义务的履行

守约方解除合同后，可采取以下合理措施：

及时收回房屋并管控风险：尽快完成交接，清点物品，换锁，确保房屋处于可再租用状态，防止继续占用或损坏。

积极寻找新承租人：

合理定价：依据当前市场行情、房屋状况、地段设定有竞争力的租金。

积极推广：通过中介、网络平台等多渠道发布招租信息，保留记录。

配合看房：灵活安排看房时间。

考虑合理替代方案：在寻找长期租客困难时，可考虑合理短租、临时仓储等过渡安排，或符合规划的他用，前提具商业合理性。

避免不合理拒绝：对符合市场条件的诚信潜在承租人或合理要约，无正当理由不应拒绝。

三、违反减损义务的法律后果

若守约方怠于减损，导致空置期不合理延长或损失扩大，将面临：

丧失扩大损失赔偿权：法院计算违约方应赔损失时，会扣除因未减损而扩大的部分。

承担举证风险与不利后果：守约方需对已尽减损义务举证。若无法提供充分证据，其主张的损失可能无法获全额支持。

影响法官心证：怠于减损可能影响法官对守约方诚信度的判断，波及其他争议裁量。

律师观点

房屋租赁合同解除后，守约方的损害赔偿请求权并非无限。法律以减损义务为界，丈量着权利的尺度。积极履行该义务，既是避免损失扩大的明智之举，更是主张全额赔偿获法律支持的关键。唯有主动作为、合理行事并妥善存证，方能在善后中最大限度维护自身权益。